Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye

Genel Olarak

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ve sebeplerine ilişkin husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye meselesinden bahsetmeden önce konut ve çatılı işyeri ifadelerinden ne anlamamız gerektiğinden bahsetmekte fayda vardır.

Kişinin barınmasına elverişli, sürekli bir şekilde olmasa da yerleşme amacıyla kullandığı taşınır taşınmaz yapılar konut olarak değerlendirilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, bir bağımsız bölümün konut olarak değerlendirilebilmesi için üstünün örtülü olması şartını aramadığı gibi konutun belediye sınırları içerisinde de olması şartını aramamıştır. İşyerleri bakımından ise örtülü yani çatılı olma koşulu aranmıştır. Ticari veyahut da sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü mekâna işyeri denmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri, kiracının tahliye sebepleri yani kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri TBK ’da sınırlı sayıda öngörülmüş olup başka bir nedene dayanarak tahliye davası açılamamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri yukarıda da belirttiğimiz gibi kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri olarak ikiye ayrılmaktadır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye meselesinde öncelikle kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri hususuna bakarsak TBK’ da 350 ve 351. Maddelerde düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre kiracı, kiraya veren ile aralarında yaptıkları kira sözleşmesine uygun davranmış olsa bile kiralananı tahliye etmek durumunda kalacaktır.

TBK’ nın 350. Maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri olarak “Gereksinim, yeniden inşa ve imar” düzenlenmiştir.

Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye konusunda kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri arasında yer alan bu maddede kiraya veren konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesini kiracıdan isteyebilmektedir. Ancak konut ihtiyacı nedeniyle tahliye her durumda söz konusu olmayıp kanunda söz konusu şartlar birlikte gerçekleştiğinde mümkün olabilmektedir.

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlüğü olduğu kişilerin konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacının ortaya çıkması hali TBK md. 350’ de düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyerinde kiracının tahliyesi olarak kanunda yazan kişilerin kiralananı kullanma zorunluluğunun ortaya çıkmasını söyleyebiliriz.

TBK madde 350 kapsamında konut ihtiyacı nedeniyle tahliye durumundan bahsedebilmemiz için şu 4 şart mevcut olmalıdır.

• Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacı kanunda öngörülen kişiler için söz konusu olmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye hususundaki bu maddede kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler TMK madde 364 hükmüne göre belirlenir. Buna göre nafaka vermeye yükümlü olunan kişiler, eş, altsoy, üstsoy ve kardeşlerdir.

• Konut ihtiyacı zorunlu olmalıdır.

Bu şartımıza göre de söz konusu kişilerin konut ihtiyacının gerçek ve bu ihtiyacının samimi olması önem arz etmektedir. Buradaki zorunluluk durumu hâkimin takdirindedir. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye hususunda kiraya verenin veyahut da kanunda sayılan kişilerin bu ihtiyacın samimi olması son derece önemlidir. Şunu da ifade etmek gerekir ki konut ihtiyacı olan kişinin kiralananın maliki olması şart değildir. Şöyle ki intifa hakkı sahibi bir kişi olsa da konut ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye meselesinde diğer bir husus da kiralananın işyeri olarak kullanma zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır. Bunun için de şartlar şu şekildedir:

• Kiralanana ihtiyacı olan kimsenin başka bir işinin olmaması gerekmektedir.

Söz konusu kişilerin işyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olabilmesi için ikinci bir işinin veyahut başka uğraştığı ek bir işinin olmaması gerekmektedir.

• Kiralananın, yapılacak işin niteliğine uygun olması gerekmektedir.

Yeni Malikin Konut ve İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı

TBK madde 351’de kiraya verenden kaynaklanan kiracının tahliyesi sebepleri arasında olan “yeni malikin konut ve işyeri olarak kullanma ihtiyacı”na ilişkin hüküm düzenlenmiştir. 6098 sayılı TBK madde 310/1’de “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Düzenlemesi yer almaktadır. Bu sebeple yeni malik kiralananı iktisap ederse iktisap ettiği tarihten itibaren mevcut kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.

Ev satışında kiracı tahliyesi, yeni malikin konut ve işyeri olarak kiralananı kullanma ihtiyacının meydana gelmesi halinde söz konusu olacaktır. Eski malikin, kiracıya karşı sahip olduğu hak ve yükümlülükler kiralananın el değiştirmesi ile yeni malike geçecektir. Yeni malik de böylece sahip olduğu bu hak ve yükümlülüklere sahip olup kiracıya karşı bunları ileri sürebilecektir. Kiracı da sahip olduğu kiracılıktan kaynaklanan haklarını yeni malike karşı ileri sürebilecektir.

Kiracının tahliyesi sebepleri nelerdir diye sorduğumuzda karşımıza çıkan yeni malikin konut ve işyeri olarak kullanma ihtiyacı meselesi olup birtakım şartlar içermektedir. TBK madde 351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Burada önemle ifade etmemiz gereken bir husus da yeni malikin söz konusu kiralanana duyduğu ihtiyaçta son derece samimi ve gerçek olmasıdır. Örneğin yeni malik kendisinin konut ihtiyacı için satın alınan evden kiracı çıkarma durumu gündeme gelecekse yeni malikin yaşadığı şehirde başka bir konutunun bulunmaması gerekmektedir.  Satın alınan evden kiracı çıkarma durumunda yeni malikin oturduğu konutta da kiracı olması TBK madde 351’e göre ihtiyacında samimi olduğunu gösterir.

Kiraya Veren Tarafından Kiralananın Yeniden İnşası veya İmar İhtiyacı

TBK konut ve çatılı işyeri kirası hususunda TBK’nın 350/2 maddesi kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralayana konut ve çatılı işyerinde kiracının tahliyesi imkânı sağlamaktadır. Kanuna göre dava açma hakkı kiracının tahliyesi sebepleri arasında saydığımız sebeplerde olduğu gibi kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik de bu davayı açabilir.

TBK’nın 350/2 maddesine göre kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarımı, değiştirilmesi ve genişletilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak bildirilecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Kiracının tahliye sebepleri nelerdir diye sorduğumuzda karşımıza çıkan bir sebep de bu imar durumu olup imar amacının olup olmaması da son derece önemlidir. Şöyle ki kiralananın modernleştirilmek istenmesinde, iyileştirilmesinde imar amacı söz konusudur. Yargıtay’a göre, fenni bakımdan veya kiralayanın ihtiyaçları açısından herhangi bir tamir veya tadil zorunluluğu olmadığı halde, sırf geliri artırmak için tadile gidilmesinde ve özellikle konut olarak kiraya verilmiş bir yerin işyerine çevrilmesinde imar kastı bulunmamaktadır.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye başlığı altında kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri olduğu gibi bu kısımda da kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerini inceleyeceğiz. 6098 sayılı TBK 352. Maddesinde kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerini hüküm altına almıştır.

Kiracının Yazılı Bir Tahliye Taahhüdünde Bulunması

TBK 352/1 uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”  Burada önemli olan husus tahliye taahhütnamesiyle belirli bir tarih için bunun taahhüt edilmesidir. Kiralananın tesliminden sonra alınan taahhütnameler geçerlidir.

Tahliye taahhütnamesinde bulunması gereken zorunlu unsurlar ise; tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır, bizzat kiracının kendisi tahliye taahhüdünü vermelidir, tahliye edilecek tarihin belirtilmesi gerekmektedir, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Üzerine İki Haklı İhtarda Bulunması

TBK 352/2 gereğince “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiracının tahliyesi sebepleri arasında yer alan bu durumu TBK madde 315 ile birlikte düşünmek ve kiraya verenin o yönde hareket etmesi gerekmektedir. Şöyle ki kira bedelleri ve yan giderler hususunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temerrüdü gündeme geldiğinde kiraya veren kiracıya yazılı bir süre verecektir. TBK 315. Maddeye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Önemle ifade etmek gerekir ki kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar niteliğinde kabul edilmektedir. Şayet ihtarname hazırlanmış ve kiracıya tebliğ edilmeden kiracı söz konusu borcunu ödemişse kiraya veren tahliye davası açamaz. Ancak ihtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılırsa kiracının ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacak olup yine tahliye yoluna gidilebilir.

Bu konuda Yargıtay, iki haklı ihtarda kiracıya otuz günlük süre verilmesini aramaktadır. Yargıtay kiracı bu süre içinde borcunu öderse yapılan ödemenin ihtarları hükümsüz kılmayacağı görüşündedir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması

TBK md. 352/3 uyarınca “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Davası Açma Süreleri

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri Sebebiyle Açılacak Tahliye Davalarında Süreler

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sürenin sonunda dava açabilir. Şöyle ki buna ilişkin düzenleme TBK madde 350’de hüküm altına alınmıştır. Ancak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren hangi süre içerisinde kiraya verenin dava açması gerektiği açıkça belirtilmemiştir. Şöyle ki kiraya veren, kiraya veren sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilecektir. Kiraya verenin bu süre içinde dava açabilmesi için ihtarname göndermesine gerek yoktur.

Kaldı ki ihtarname gönderdi diyelim işte bu durumda bir aylık süresi geçirmiş olsa bile, kira sözleşmesinin bitiminden sonra gelen bir yıllık uzama dönemi sona erinceye kadar tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli bir kira sözleşmesi var ise TBK madde 350/2 hükmü gereği belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayacak bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir. Fesih bildiriminin hesabında ise kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Kanun gereği öngörülen yasal bildirim süresi 3 aydır. Fesih zamanını belirlemek için öncelikle yerel adetlere bakılmalıdır. Şöyle ki yerel adetlere bakıldığında da fesih süresi kararlaştırılamıyorsa söz konusu kira tarihinin başlangıcından itibaren altışar aylık dönemler tespit edilmelidir. Söz konusu altı aylık sürenin sonu kira sözleşmesinin bitimi olarak da kabul edebilmemiz için bu tarihten en az 3 ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak yeterlidir. Önemle ifade etmek gerekir ki altı aylık dönemlerin belirlenmesi bir aylık dava açma süresi bakımından önemlidir. Eğer kiraya veren, kiracıya ihtarname göndermiş ise TBK’nın 353.maddesi gereği dava açma süresini bir kira yılı uzatma hakkına sahip olacaktır.

Yeni malik için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır diye sorduğumuzda edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak şartı ile altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri Sebebiyle Açılacak Tahliye Davalarında Süreler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye başlığı altında kiracının tahliyesi sebepleri arasında saydığımız kiracının tahliye taahhüdü vermesi halinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği tarih, söz konusu tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir aydır. Kiraya veren bu süre içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye hususunda iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ile olacaktır. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, bir yıllık sürenin bitiminde veya iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olan bir kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

TBK’nın 352/3 gereği kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde ise, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Haksız Tahliye Nedeniyle Kiracının Tazminat Talebi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye meselesinin haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi hususunda TBK madde 355 der ki “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye meselesinde bu hüküm gereği kiraya veren, gereksinim amacıyla, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasını sağladığında söz konusu faaliyetleri doğrultusunda kiralananı kullanmalıdır. B esasında kanundan kaynaklanan bir zorunluluktur. Eğer kiraya veren, haklı sebebi olmaksızın kanun maddesinde belirtilen amaçlar doğrultusunda kiralananı kullanmaz, eski kiracısından başkasına kiralarsa haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi gündeme gelecektir. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi sağlayan taraf, üç yıl dolmadan kiralananı başkasına kiraya verdiği takdirde, son yılda ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini tazminat olarak eski kiracıya ödemekle yükümlüdür.

TBK madde 355’te son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Yargıtay Kararları

Kaynakça

YAVUZ Cevdet/ ACAR Faruk /ÖZEN Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 15. Bası.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Yargıtay İçtihatları