Türk Medeni Kanununda Yapılan Değişiklik

Türk Medeni Kanununda Yapılan Değişiklik; 11. Yargı Paketi olarak da bilinen 7571 sayılı “Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, 25.12.2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanması ile yürürlüğe girmiştir.

Söz konusu Kanunun içeriğinde; İcra ve İflas Kanunu, Türk Ceza Kanunu, Avukatlık Kanunu gibi birçok temel kanunda olduğu gibi Türk Medeni Kanununda da değişiklik yapılmıştır. 11. Yargı Paketi ile öngörülen düzenlemelerin kapsamı hem kanun hem içerik bakımından oldukça geniş olduğundan, bu yazıda yalnızca 11. Yargı Paketinde Türk Medeni Kanununda yapılan değişiklikler ayrıntılı bir biçimde ele alınacaktır.

11. yargı paketinde türk medeni kanununda değişikliklerBu çerçevede, önalım hakkının hangi satışlar bakımından kullanılamayacağına,  önalım hakkının kullanılma süresine, önalım hakkının nasıl kullanılacağına ilişkin Türk Medeni Kanununda değişiklik yapılan maddeler aşağıda başlıklar hâlinde incelenecektir.

Türk Medeni Kanununda Yapılan Değişiklik “Önalım Hakkı“

Türk Medeni Kanununda yapılan değişiklik hakkında inceleme yapmadan önce konunun daha iyi anlaşılabilmesi için önalım hakkını kısaca tanımlamak faydalı olacaktır. Buna göre önalım hakkı; devir ve mülkiyet haklarına ilişkin kısıtlamalardan biridir.

4721 sayılı kanunda tanımlandığı üzere önalım hakkı paylı mülkiyete tabi olan taşınmazlar bakımından uygulama alanı bulmaktadır. Bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma yetkisi vermektedir. Medeni Kanun hükümlerine göre bu hak, alıcıya karşı açılacak bir dava yoluyla kullanılır. Yenilik doğurucu nitelikte olan bu hakkın kullanılmasına ilişkin diğer koşullar Medeni Kanunun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir.

Önalım Hakkının Kapsamı ve Süresine İlişkin Değişiklikler

Önalım hakkının kullanımına ilişkin düzenlemelerin yer aldığı Türk Medeni Kanununda yapılan değişikliklerin amacı, 7571 sayılı kanunun gerekçe kısmında da açıkça ifade edildiği üzere, Anayasa Mahkemesi tarafından verilen iptal kararları sonucunda ortaya çıkan hukuki boşluğun doldurulmasıdır. Bu kapsamda 7571 sayılı Kanun ile birlikte önalım hakkına ilişkin kapsam ve hak düşürücü süre bakımından birtakım değişiklikler yapılmıştır.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Satışlar

Son düzenlemeyle birlikte 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda yapılan en önemli değişiklik, cebri artırmayla yapılan satışların yanında Devlet İhale Kanununa dayanılarak yapılan satışların da önalım hakkının kullanımından hariç tutulmasıdır.

Yeni düzenlemeye göre;

● Genel bütçeye dâhil daireler,

● Katma bütçeli idareler,

● Özel idareler,

●     Belediyeler tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Bu düzenleme ile, paylı mülkiyete tabi olan ve yukarıda belirtilen kamu idareleri tarafından yapılan taşınmaz satışlarında hukuki belirliliğin sağlanması ve idarenin satış işlemlerinin sonradan dava konusu edilmesinin önüne geçilmesinin amaçlandığı söylenebilir.

Önalım Hakkının Kullanılma Süresi

11. Yargı Paketinde Türk Medeni Kanununda yapılan bir değişiklik de, önalım hakkının kullanılabileceği hak düşürücü süreye ilişkindir.

Yeni düzenlemeye göre;

● Önalım hakkı, her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

● Satış, önalım hakkı kapsamında kalsa dahi, bir yılın geçmesiyle birlikte hak kendiliğinden düşecektir.

11. Yargı Paketi ile yapılan değişiklikle birlikte, paylı mülkiyete tabi olan taşınmazlardan pay satın alan vatandaşların mülkiyet haklarının uzun süre dava tehdidi altında kalmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Önalım Hakkının Kullanımına İlişkin Değişiklikler

Türk Medeni Kanununda yapılan bir diğer değişiklik, önalım hakkının dava yoluyla kullanılması sırasında uygulanacak usule ilişkindir.

Yeni düzenlemeye göre:

● Önalım hakkı dava yoluyla kullanılmaya devam edecektir.

● Önalım hakkına konu payın rayiç bedeli, HMK m. 266 ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda bilirkişi marifetiyle hâkim tarafından belirlenecektir.

● Hâkim tarafından belirlenen bu bedelin, yine hâkim tarafından belirlenecek kesin süre içinde ve nakden yatırılması zorunludur.

● Belirlenen bedelin kesin süre içerisinde yatırılmaması hâlinde tescil kararı verilemeyecektir.

Kanun koyucu, daha önce kanun metninde açıkça düzenlenmeyen bu hususları 11. Yargı Paketi ile birlikte açık ve net bir şekilde düzenlemiş, uygulamada yaşanan tereddütleri ortadan kaldırmayı amaçlamıştır.

Devlet İhale Kanunu Kapsamında Kalan Satışlar

Burada, 11. Yargı Paketinde idare tarafından yapılan hangi satışların önalım hakkından hariç tutulduğu daha detaylı incelenecektir. Bu kapsamda kamu idareleri tarafından yapılan taşınmaz satışlarının dayandığı iki idari kanun bulunmaktadır. Bunlar;

●     4734 sayılı Kamu İhale Kanunu

●    2886 sayılı Devlet İhale Kanunu

Yapılan düzenleme, yalnızca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışların önalım hakkından bağışık tutulmasını öngörmektedir.

Aşağıdaki tabloda idareler tarafından yapılan taşınmaz satışlarından hangilerinin 2886 sayılı Kanun kapsamında kaldığına dair kısaca bilgi verilmiştir.

Tablo 1: 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Satışlar

Kapsam	Açıklama
İdare Bakımından	Genel bütçeye dâhil daireler, katma bütçeli idareler, özel idareler, belediyeler
İşler Bakımından	4734 sayılı Kanun kapsamına girmemek kaydıyla; alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma
İhale Yetkilisi	İlgili idarelerin ita amirleri
Uygulanan Usuller	Kapalı teklif usulü, belli istekliler arasında kapalı teklif usulü, açık teklif usulü, pazarlık usulü, yarışma usulü

Türk Medeni Kanununda Yapılan Değişiklik İçin Hazırlanan Karşılaştırma Tablosu

11. Yargı Paketinde Türk Medeni Kanununda yapılan değişiklikler bakımından aşağıdaki tablonun incelenmesi faydalı olacaktır.

Tablo 2: Önalım Hakkına İlişkin Değişiklikler

Öncesi	Sonrası
Cebri artırmayla yapılan satışlar önalım hakkı dışında tutulmuştur.	2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da önalım hakkı dışında tutulmuştur.
Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin mutlak hak düşürücü süre 2 yıldır.	Satıştan itibaren her hâlde 1 yıl geçmesiyle önalım hakkı düşer. (Satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren başlayan 3 aylık nispi hak düşürücü süre bakımından herhangi bir değişiklik yapılmamıştır)
Rayiç bedelin yatırılmasına ilişkin açık bir düzenleme yoktur.	Hâkim tarafından belirlenen rayiç bedelin kesin sürede yatırılmaması hâlinde tescil kararı verilemez.

Yapılan Değişikliklerin Uygulanma Zamanı

11. Yargı Paketinde Türk Medeni Kanununda yapılan değişiklikler için uygulanma zamanı bakımından da bazı düzenlemeler yer almaktadır. Bu düzenlemelere göre yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılan satışlar bakımından uygulama alanı bulamayacaktır. Ancak yürürlük tarihinden önce açılan ve halen derdest olan davalar, yapılan değişikliğe tabi olacaklardır. 

Medeni Kanununa geçici madde şeklinde eklenen bu düzenlemelerin, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununda yer alan derhal uygulanma ilkesinin doğal bir sonucu olduğu açıktır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kanunun gerekçesi de dikkate alındığında, 11. Yargı Paketinde Türk Medeni Kanununda yapılan değişiklikler için güdülen temel amacının yargılamaların makul sürede sonuçlandırılması, başka bir ifadeyle usul ekonomisi ilkesinin güçlendirilmesi olduğu görülmektedir.

Özellikle;

● Önalım hakkının kullanılma süresinin bir yıl ile sınırlandırılması,

●     Hâkim tarafından belirlenen bedelin kesin sürede yatırılmaması hâlinde tescil kararı verilemeyeceğinin açıkça düzenlenmesi, mülkiyet hakkının belirsizliğe mahkûm edilmemesi ve hukuki güvenliğin sağlanmasına hizmet etmektedir. Sonuç olarak, 11. Yargı Paketinde Türk Medeni Kanununda değişiklikler ile birlikte, uygulamada ve içtihatlarda ortaya çıkan kanuni boşlukların doldurulmaya çalışıldığı ve önalım hakkına ilişkin belirsizliklerin önemli ölçüde giderildiği söylenebilir. Bu yönüyle düzenleme, önalım hakkı ile mülkiyet hakkı arasında bir denge kurmaktadır.

---