Müteahhit (Yüklenici) Kar Payı

Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı İncelemesi – Müteahhit Kar Payı

Bu inceleme yazısında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi) ilişkilerinde, sözleşmenin iş sahibi (arsa sahibi) tarafından haksız şekilde feshedilmesi durumunda, yüklenicinin, müteahhit kar payı, kaybını oluşturan müspet zararı talep edip edemeyeceği oluşturmaktadır. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.02.2023 tarihli ve 2021/(15)6-874 Esas, 2023/118 Karar sayılı kararı, bu uyuşmazlığın çözümüne yönelik emsal teşkil eden önemli hukuki dayanakları ortaya koymaktadır.

İşbu inceleme yazısında da Yargıtay Hukuk Genel Kurul kararında belirtilen uyuşmazlık ve varılan nihai sonuç üzerinde durulacaktır. Yargıtay kararına konu söz konusu uyuşmazlık, tarafların imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahipleri tarafından haksız olarak feshedildiğinin tespiti ve bu fesih nedeniyle yüklenicinin uğradığı menfi zararın yanı sıra, tamamlanamayan inşaat projesinden elde etmeyi umduğu kâr kaybının (müspet zararın) tazmini talebine dayanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/(15)6-874 Esas, 2023/118 Karar kararında ilgili kısım ve gerekçe özeti şöyledir;

“Ta­raf­lar ara­sın­dan im­za­la­nan arsa payı kar­şı­lı­ğı in­şa­at söz­leş­me­si­nin arsa sa­hip­le­rin­ce hak­sız ola­rak fes­he­dil­di­ği­nin tes­pi­ti­ne dair ve­ri­len ka­rar ke­sin­leş­mek­le, söz­leş­me­nin arsa sa­hip­le­ri­nin ku­su­ru ile fes­he­dil­me­si du­ru­mun­da ku­sur­suz olan yük­le­ni­ci­nin arsa sa­hip­le­rin­den müs­pet za­rar kap­sa­mın­da kâr kay­bı­nı ta­lep et­me­si müm­kün­dür.”

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tanımı ve Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukukumuzda kendine özgü niteliklere sahip, çift tipli (karma) bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, hem Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen “Eser Sözleşmesi” hükümlerini, hem de taşınmaz devri vaadini içermesi nedeniyle “Satış Vaadi” hükümlerini barındırır.

Sözleşmenin temelini, yüklenicinin (müteahhit) finansman ve emek sağlayarak bir eser (inşaat) meydana getirmeyi üstlenmesi; arsa sahibinin ise buna karşılık olarak ayın şeklinde (arsa payı devri suretiyle) bedel ödemeyi borçlanması oluşturur.

İnceleme konusu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK) kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa aşamasına geçilmeden arsa sahiplerinin tek taraflı feshi ile sona ermesi halinde, kusursuz müteahhit kar payı talebinin akıbetini netleştirmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Uyuşmazlık, temelde, haksız fesih durumunda yüklenicinin hangi tür zararı (menfi mi, müspet mi) talep edebileceği noktasında toplanmıştır.

Müteahhit Zararı ve Müteahhit Kar Payı

Hukukta zarar, temel olarak iki ana başlıkta incelenir: Menfi Zarar (Güven Zararı) ve Müspet Zarar (İfa Menfaati Zararı).

• Menfi Zarar: Sözleşmenin geçerli olacağına ve yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması dolayısıyla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Yüklenicinin yaptığı proje, harç ve masraflar bu kapsamdadır.

• Müspet Zarar: Borcun ifa edilmemesinden doğan zarardır ve alacaklının ifa ile elde edeceği faydadan mahrum kalması demektir. Müteahhit kar payı (kâr kaybı) bu zararın tipik ve en önemli örneğini teşkil eder.

Sözleşmenin Feshinde Kusur Tespiti

HGK, tam da bu noktada, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği ve olayın özelliğini dikkate almıştır: Somut olayda arsa sahiplerinin tek taraflı feshi eyleminin “haksız” olduğu ve “kusur” içerdiği İlk Derece Mahkemesi kararı ile tespit edilmiş ve bu tespit, istinaf ve temyiz sürecinde kesinleşmiştir.

Sözleşmenin arsa sahiplerinin kusuruyla feshedildiği kesinleştiğine göre, kusursuz olan yüklenicinin (müteahhidin) uğradığı zarar, borcun ifa edilmemesinden (tamamlanmamasından) doğan müspet zarardır.

Sonuç: Müteahhit Kar Payı (Müspet Zararı) İsteyebilir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu görüşmeler sırasında, Bölge Adliye Mahkemesi’nin “taraf iradelerinin birleşmesi sonucu fesih” tespiti ve bu nedenle kâr kaybı istenemeyeceği yönündeki direnme gerekçesini, asıl davada sözleşmenin haksız feshedildiğine dair kesinleşen kararı göz ardı ettiği için yerinde bulmamıştır.

Neticeten;

Müspet zarar kapsamında ise yüklenici, inşaat tamamlanmış olsaydı elde edeceği kârı, yani müteahhit kar payı talep etme hakkına sahiptir. Başka bir ifadeyle, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satışı ile elde edeceği müteahhit kar payı istenebilir.

---

Kaynak:

– Yargıtay HGK. 2021/(15)6-874 E., 2023/118 K.

– Türk Borçlar Kanunu (TBK)