Ön Ödemeli Konut Satışı

Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir

Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Ön ödemeli konut satışı, halk tabiriyle topraktan satış, maketten satış 2014 yılında Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir.

Ön ödemeli konut satışı ile henüz ortada mevcut bulunmayan bir taşınmazın satış bedeli satıcıya taşınmazın tesliminden önce ödenerek daha uygun koşullarda konut edinimi sağlanması hedeflenmektedir.

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Ön ödemeli konut satışında tüketici, taşınmazın tesliminden önce ödemede bulunarak daha uygun koşullarda, düşük faiz imkanlarında sözleşme yaparak konut sahibi olma amacı gütmektedir. Uygulamada sık karşılaşılan bu sözleşme türünde tüketicilerin zayıf konumda olması ve birçok mağduriyetin yaşanması ile birlikte Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da da ön ödemeli konut satışı sözleşmesine yer verilerek tüketici lehine birçok düzenleme yapılmıştır.

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi

Tüketicinin konut edinme amacına yönelik olarak bir taşınmazın satış bedelini önceden satıcıya ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşme türüne ön ödemeli konut satışı sözleşmesi denir. Tüketicinin ödeyeceği taşınmaz satış bedelinin peşin ödenmesi kararlaştırılabileceği gibi taksitle ödenmesi de kararlaştırılabilir. Tüketicinin ödeme konusunda senet düzenlemesi söz konusu olursa bu senetlerin de nama yazılı olması gerekir. Ödemelerin taşınmazın tesliminden önce tamamlanmış olması kararlaştırılmış ve taşınmazın bedeli tam olarak ödenmemişse, satıcı taşınmazı devirden kaçınabilir.

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. Bu bilgilendirmeye yönelik hüküm emredici normdur. Bunun amacı tüketicinin durum hakkında detaylı bir bilgiye sahip olarak bu sözleşmeye taraf olması ve neyle karşı karşıya kaldığını bilmesidir. Bu bilgilendirmenin yapıldığına dair ispat yükü satıcıdadır.

Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılamaz. Satıcının söz konusu taşınmazla ilgili projeyi ilgili belediyeye onaylatması gerekir. Diğer adıyla inşaat ruhsatının alınmış olması sözleşmenin yapılması için gerekli bir unsurdur.

Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Şekli

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi şekil şartı olarak; satışın tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılacak ise noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Aksi halde satıcı, sonradan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliği yönünde tüketicinin aleyhine bir durum öne süremez. Dolayısıyla sözleşme resmi şekle tabidir eğer buna aykırı bir durum söz konusuysa tüketici bu geçersizliği ileri sürebilir ancak satıcı bu geçersizliği tüketici aleyhine süremez.

Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Ön Ödemeli Konut Satışı Teminat

Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Yukarda yer verilen Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 42. maddesinde bina tamamlama sigortasının ön ödemeli konut satışı için zorunlu olduğu belirtiliyor. Bu hükme göre bina tamamlama sigortası zorunludur. Ayrıca bu sigorta kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas masasına dahil değildir, haczolunamaz ve üzerine ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz konulamaz.

Bina tamamlama sigortası ile sağlanan teminat sayesinde tüketicilerin, ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu projenin tamamlanamaması ihtimaline yönelik korunmaları söz konusudur. Bu teminatın iflas masasına dahil olmayışı ve haczolunamaması gibi durumlar da tüketici lehine sağlam bir güvence oluşturmaktadır.

Ön ödemeli konut satışları hakkında yönetmelik hükümlerinden 12. maddede konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırılması veya banka teminat mektubu, hak ediş sistemi, bağlı kredi ile teminat gibi teminat ve şartlardan en az birinin sağlanmasının zorunluluğu belirtilmektedir. Bahsedilen teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.

Cayma Hakkı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 43. Maddesinde ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden nasıl cayılacağı düzenlenmiştir. Buna göre tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden satıcıya yönelteceği tek taraflı irade beyanıyla cayabilir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içerisinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir yani bu süre içerisinde satıcıya ulaşmış olması gerekli değildir. Ayrıca satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin karşı tarafa yöneltildiği hususunu ispat yükü ise tüketicidedir.

Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Cayma durumunda tüketiciden alınan bedel ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge satıcı tarafından tüketiciye iade edildiği tarihten itibaren, tüketici de on gün içinde edinimlerini iade eder yani taşınmazı devreder.

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinden Dönme

Cayma hakkının kullanımı için öngörülen on dört günlük sürenin geçmesinden sonra da tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı vardır. Tüketici, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafların ödenmesini talep edebilir. Bunun yanında sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay içinde sözleşmeden dönülürse sözleşme bedelinin yüzde ikisi kadar, sözleşme tarihinden itibaren üç ila altı ay arasında dönme durumunda sözleşme bedelinin yüzde dördü kadar, altı ila on iki ay arası için yüzde altısı kadar ve son olarak on iki ila yirmi dört ay arası için yüzde sekizi kadar tazminat tüketiciden istenebilir.

Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi durumunda tüketiciden herhangi bir bedel, tazminat istenemez. Tüketicinin ölümü veya sürekli kazanç elde edemeyecek duruma gelmesi dolayısıyla ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda sözleşme baştan itibaren hükümsüz hale gelir ve karşılıklı edimler iade edilir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin feshi halinde ise sözleşme ileriye etkili olarak hükümsüz hale gelir, fesihten önceki hukuki durum geçerliliğini korur. Dolayısıyla sözleşmeden dönme konusunda fesihten ayrılan bu husus dolayısıyla baştan itibaren karşılıklı edimlerin iadesi söz konusu olacaktır ve sözleşme hiç yapılmamış gibi eski hukuki duruma dönülecektir.

Proje Değişiklikleri

Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Bunun ispat yükü satıcıdadır.

Sözleşmeye konu olan projedeki değişikliği tüketici kabul etmeyebilir. Bu durumda bir ay içinde herhangi bir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönülebilir.

Söz konusu proje değişikliği mücbir sebeplerden veya yasal zorunluluklardan kaynaklanıyor olabilir. Bu durumda sözleşmenin taraflarından satıcının tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilmesi söz konusudur.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Yargıtay Kararı

Kaynakça

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik

Yargıtay İçtihatları