Müteahhitten Ev Alan 3. Kişi Hakları

Müteahhitin Edimini Yerine Getirmemesi

Müteahhitten ev alan 3. kişi; müteahhit arsa sahipleri ile olan edimini (inşaatı yapma yükümlülüğünü) yerine getirmezse, arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak iddia edebilir mi? 

Bu sorunun cevabına ulaşmadan evvel, muhtemel sorunun ortaya çıkış şeklini anlamakta fayda vardır Bu çerçevede;

Müteahhit ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olmasına karşın, yüklenici müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri 3. kişilere tapuda “kat irtifaklı” şekilde satışını hukuken yapabilmektedir. Bu sayede müteahhit henüz bitirmediği inşaatına ilişkin bir nevi fon sağlayabilmektedir. 

Bunun yanında, müteahhit söz konusu sözleşme kapsamında, arsa sahiplerinin payına düşen kısımları (daireleri) tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmekle de yükümlüdür. Ancak, müteahhit arsa sahiplerinin payına düşen ilgili kısımları tamamlamaz ise bu durumda arsa sahipleri, müteahhit ile yapmış oldukları sözleşmeyi feshedip, müteahhit tarafından “kat irtifakı” şeklinde tapuda devri yapılan hakları 3. kişiden geri alabiliyordu. 

Bu durum, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul kararıyla artık değişmiş olmakla iyi niyetli olan 3. kişilerin korunması gerektiği kabul edilmektedir. Bu durumun daha hakkaniyetli olacağı ve gerçekten iyi niyetli 3. kişileri koruyacağı değerlendirilmektedir. 

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 Tarihli, 2024/1 E. 2025/2 sayılı kararın özeti;

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.”

Önceki uygulama ile yeni Yargıtay İ.B.B.G.K. kararı sonrası kabul edilen hususlar hakkındaki kıyaslama aşağıda özetlenmeye çalışılmıştır;

	Önceden	Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı (Mevcut Durum)
3. Kişinin Konumu	Yüklenicinin halefi olarak kabul edilir.	Tapu siciline güvenen bağımsız hak sahibi olarak kabul edilir.
TMK m. 1023 Uygulaması(İyi niyetli 3. kişinin kazanımı)	Genellikle uygulanmaz; üçüncü kişinin korunmayacağı kabul edilir.	Kural olarak uygulanır; üçüncü kişinin iyi niyeti korunur.
İspat Yükü	Üçüncü kişinin, hakkının geçerli olduğu ispatı dinlenilmiyordu.	Arsa sahibi, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispatla yükümlüdür.
Hukuki Sonuç	Genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ile üçüncü kişi tapusunu kaybederdi.	Üçüncü kişinin kötü niyeti ispatlanamadıkça tapusunu koruyabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Konunun temelini oluşturan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada sıkça kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılmaktadır. Bu sözleşme, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi, müteahhidin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi üstlendiği, karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu yapısıyla, bünyesinde hem bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini hem de bir eser (inşaat) sözleşmesini barındırmaktadır. 

Bu sözleşme tipinde tarafların temel yükümlülükleri şu şekildedir:

• Arsa Sahibi: Arsayı inşaat yapımına elverişli bir şekilde müteahhide teslim etmek ve inşaat sözleşmede belirtilen seviyeye geldiğinde veya tamamlandığında, müteahhide vaat edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmekle yükümlüdür.
• Yüklenici (Müteahhit): Projeye, imar mevzuatına ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine uygun nitelikte bir yapı inşa ederek arsa sahibine ait olan bağımsız bölümleri eksiksiz bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür.

Uygulamada, müteahhitlerin inşaatı finanse edebilmesi amacıyla, arsa sahipleri genellikle inşaatın başında veya belirli aşamalarında müteahhide tapu devri yapmaktadır. Hukuki sorunun ve binlerce vatandaşın mağduriyetinin temelini de işte bu erken tapu devri uygulaması oluşturmaktadır. Müteahhit, kendisine devredilen bu tapuları üçüncü kişilere satmakta, ancak daha sonra inşaatı tamamlayamayınca arsa sahibi ile müteahhitten ev alan 3. kişiler arasında çözümü zor hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Bu noktada, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlık, iyi niyetli olan üçüncü kişileri de içine almaktadır.

Önceki Uygulama

Yargıtay’ın yeni İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan önceki yerleşik uygulamasında, arsa sahibi, yüklenicinin (müteahhidin) inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamaması nedeniyle temerrüde düşmesi üzerine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açtığında, mahkemeler genellikle feshin “geriye etkili” sonuç doğurmasına karar vermektedir.

Geriye etkili feshin en önemli hukuki sonucu, sözleşmenin en başından itibaren hiç kurulmamış gibi kabul edilmesidir. Bu yaklaşıma göre, feshedilen sözleşmeye dayanılarak yüklenici adına yapılan tapu tescili, hukuki dayanağını yitirdiği için en başından itibaren “yolsuz tescil” (yani, hukuki bir dayanağı kalmamış tapu kaydı) haline geliyordu. Dolayısıyla, müteahhitten ev alan 3. kişiler de hakkı yolsuz tescile dayanan yüklenicinin halefi sayılıyor ve onların tapu kayıtları da aynı şekilde geçersiz kabul ediliyordu. 

Bu kişiler, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesinde düzenlenen “tapu siciline güven ilkesi” korumasından yararlanamıyordu. Zira Yargıtay, bu kişilerin, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devir aldıkları taşınmazın mülkiyetinin, yüklenicinin inşaatı tamamlama şartına bağlı olduğunu bilmeleri gerektiğini varsayıyordu.

İşte bu yerleşik ve üçüncü kişiler için yıkıcı sonuçlar doğuran yaklaşım, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun yeni kararıyla son bulacaktır. Nitekim Yargıtay’ın sonraki kararları da bu yöndedir.

Yeni Uygulama

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı, yukarıda açıklanan durumu değiştirerek Eşya Hukuku’nun temel ilkelerine öncelik tanımıştır. Bu yeni arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yargıtay kararı ile getirilen temel değişiklik, tapu sicilinin aleniyetine ve bu sicile duyulan güvenin, sözleşmesel ilişkiden doğan risklere karşı üstün tutulması olarak ifade edilebilir.

Uygulamada artık Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı (23.06.2025 tarih, 2023/1380 E., 2025/2476 K.) yol göstericidir. Bu kararda Daire, alt mahkemenin eski içtihat uyarınca verdiği tapu iptal kararını, yeni İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıf yaparak bozmuştur.

Müteahhitten Ev Alan 3. Kişi Tapu Siciline Güven İlkesi

Yeni karar, tapu sicilindeki kayda güvenerek mülkiyet edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını mutlak bir koruma altına almaktadır. Karara göre, yüklenici adına yapılan tapu tescili, sonradan kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ile hukuki sebepten yoksun kalsa dahi, bu tapu kaydına güvenerek mülkiyet kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hakkı (mülkiyet gibi, eşya üzerinde doğrudan egemenlik sağlayan mutlak hak) korunacaktır. 

Bu yaklaşım, modern Eşya Hukuku’nun temelini oluşturan hukuki işlem güvenliği ve hukuki güvenlik ilkesini merkeze almaktadır. Artık, müteahhitten ev alan 3. kişiler için TMK m. 1023’ün koruması, bir istisna değil, kural haline gelmiştir.

Müteahhitten Ev Alan 3. Kişi İyi Niyet Karinesi

TMK m. 3 uyarınca, bir hukuki işlemde bulunan kişinin iyi niyetli olduğu asıldır. Yeni içtihat, bu temel ilkeyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarına uygulayarak, tapudan mülkiyet edinen üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunun bir karine (aksi ispat edilene kadar doğru kabul edilen yasal varsayım) olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. 

Yeni kabul gören görüşe göre 3. kişinin kötü niyetli olduğunu, yani müteahhidin inşaatı tamamlayamayacağını ve sözleşmenin feshedileceğini bilerek bu devri aldığını ispatlama yükü, arsa sahibine aittir.

Zira, 3. kişinin iyi niyetli değil de kötü niyetli olduğu ispatlanır ise bu durumda tapunun iptali mümkün olabilecektir. 

---