Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Kiralanan taşınmazın tahliyesi ilamlı icra ve ilamsız icra yoluyla olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilebilmektedir.  İlamlı icra yolunda kiracıya iki haklı ihtar çekilmek suretiyle kiracıya sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Kiralanan taşınmazın tahliyesi davası kiraya veren lehine sonuçlanırsa ve kiracı bu karara rağmen tahliye işlemini gerçekleştirmezse ilamlı icra yoluna başvurularak kiralanan taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilir.

Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi için öngörülen ilamsız tahliye sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar hakkında uygulanır. Kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır özetle açıklamış olduk. Peki ilamsız tahliye nedir? Öncelikle bu başlığı inceleyelim.

İlamsız Tahliye Nedir?

Kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi, kiralanan taşınmazın ilamsız tahliye sebepleri gibi konuları incelemeden önce “İlamsız tahliye nedir?” sorusunun cevabını incelemekte fayda olacaktır. İlamsız tahliye, kiralanan taşınmazın tahliyesi için haciz ve tahliye istemlerinin tek dosyada birleştirilen yasal bir tahliye yoludur. Bu tahliye yolu için mahkemeden ilam alınmasına gerek yoktur. İlamsız tahliye nedir sorusunu kısaca bu şekilde açıkladıktan sonra kiralanan taşınmazın ilamsız tahliye sebepleri ve kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır yazımızın devamında ayrıntılarıyla inceleyelim.

Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi Sebepleri

Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi sebepleri ise sınırlı sayıdadır. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi sebepleri; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ve kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliyedir. Şimdi sırasıyla kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi sebepleri başlıklarını inceleyelim.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

Kiralanan taşınmazın tahliyesi, kiracının kira bedelini ödememesi sebebine dayanarak kiralayan tarafından ilamsız tahliye yoluyla gerçekleştirilebilir. Kiralanan taşınmazın ilamsız tahliye sebepleri arasından ilki olan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye takibi yolundaki işleyiş genel haciz yoluyla takiptekine paraleldir. Fakat genel hacizden farklı olarak takip kesinleştikten sonra hem para alacağının tahsiline ilişkin hem de tahliyeye ilişkin icra işlemleri yapılır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira sözleşmesinin mevcut olması ve bu sözleşmenin takip talebine eklenmesi zorunlu değildir.

Takip Talebi

İcra ve İflas Kanunu m. 58’e göre bir takip talebi doldurularak yetkili icra dairesine verilir.  Kiralanan taşınmazın tahliyesi için verilen takip talebinde, birden çok kiralayan veya kiracı varsa bunların tümü gösterilmelidir. Kiralayan takip talebinde şunları talep edebilir: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini ve kiracının kiralanan taşınmazın tahliyesi. Takip talebine İİK m.58’e göre yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir; ancak yukarıda da belirttiğimiz gibi bu zorunlu değildir.

Ödeme Emri

İİK m. 269 gereğince kiraya verenin-alacaklının, takip talebinde bulunması üzerine icra dairesi tahliye talebini de içinde barındıran bir ödeme emri (Örnek No:13) düzenler. Ardından kiracıya-borçluya gönderir. Ödeme emri takip talebindeki kayıtlar ve ihtar kısmı olmak üzere iki kısımdan oluşur. Ödeme emrinde borçluya, takip konusu borcu ödeme emrinin tebliğinden itibaren TBK m. 315/2’de belirtilen 30 günlük sürede ödemesi gerektiği, borca veya takibe karşı itirazı varsa tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde yazılı veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerektiği, kira sözleşmesini veyahut sözleşmede bulunan imzayı açık bir şekilde reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı belirtilir.

Eğer ki borçlu belirtilen sürelerde borcunu ödemez veya itiraz etmezse alacak kesinleşir. Alacaklı-kiralayan tarafından icra mahkemesine başvurularak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi istenir. Bu ödeme emrinde borçluya mal beyanında bulunması ihtarı bulunmamaktadır.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi ve İtirazın Hükümden Düşürülmesi

Kiracı-borçlu, ödeme emrine itiraz etmek istediği takdirde, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmelidir. Kiracı, ödeme emrine itiraz ederse takip bu itirazla takip durur. Yapılacak olan bu itiraz, kira sözleşmesine veya başka bir nedene de ilişkin olabilir. Kiracının itirazı kira sözleşmesine ilişkinse, kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve ilamsız tahliye isteminde bulunabilmesi için, kira akdinin yazılı ve noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir. Aksi durumda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açmalıdır.

Kiracı-borçlu, kira sözleşmesinin dışında bir itirazda bulunacaksa kira sözleşmesinin varlığını kabul etmiş sayılır. Bu durum neticesinde alacaklı yani kiralayan icra mahkemesine başvurarak borçlunun itirazının kaldırılmasını ve ilamsız tahliye kararı verilmesini talep eder. İcra mahkemesi bundan sonra kira akdini inceleyemez. Borçlu da icra mahkemesindeki incelemede itirazını İİK m.68’de sayılan belgelerle ispat edebilir.

Tüm bu şartlar gerçekleştiğinde ise, alacaklının, borçlunun itirazının kendisine tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurması gerekir. Başvurmadığı takdirde bahsi geçen kira alacağından dolayı kiralanan taşınmazın tahliyesi icra takibi yapılamaz.

İcra mahkemesi tahliye davası sonucunda kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi kararı verilirse, kiracı tahliye kararına itiraz edebilir. Yani bu ilamsız tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvurmak mümkündür. Kiracı tahliye kararına itiraz ettiğinde tahliye kararı ne zaman icraya konur diye düşünülebilir. Bunu da küçük bir başlıkta inceleyelim.

Tahliye Kararı Ne Zaman İcraya Konur?

Kiracı, icra mahkemesi tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararına itiraz ederse istinaf kararı da mı beklenilecek sorusu akıllara gelir. Kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Alacaklı, icra dairesinden haczi ve tahliyeyi talep eder. Fakat tahliye için icra mahkemesi tahliye davası kararının kiracıya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliyede tahliye kararı ne zaman icraya konur sorusunun cevabı bu şekildedir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi

Borçlu, ödeme emrine yukarıda belirtilen sürede itiraz etmezse, takibin kira alacağına dair kısmı kesinleşir. Bunun neticesinde kiracı borcunu 30 günlük süre içerisinde ödeyebilir. Borçlu, kısmi itirazda bulunmuşsa itiraz etmediği kısmı ödemesi gerekir. Borçlu, borca itiraz etmediği için takip ne kadar kesinleşmiş olsa da takibin bir sonraki adımına geçilmez. Ödeme süresinin geçmesi beklenilmelidir. Eğer ki bu belirtilen sürede borçlu, borcunu tamamıyla öderse takibe devam edilemez.

Ödeme süresi dolunca kiralayan, icra dairesinden borçlunun mallarına haciz konulmasını talep eder. Bununla birlikte, ödeme emrine itiraz etmeyip süresinde de borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunulmalıdır. Yani hem icra dairesinden haciz hem de icra mahkemesi tahliye davası kararı istenecektir. İcra mahkemesi tahliye davası kararı kiralayan lehine olmadan, icra dairesi kiralanan taşınmazın tahliyesi işlemini gerçekleştiremez.

Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

Kiralanan taşınmazın tahliyesi sebeplerinden ilki kira bedelinin ödenmemesi idi. Kiralanan taşınmazın ilamsız tahliye sebepleri arasından ikincisi ise kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliyedir. İİK m. 272 gereğince kira bedelinin ödenmemesinden farklı olarak bu ilamsız tahliye sebebine başvurabilmek için kiralayanın elinde yazılı kira akdi veyahut tahliye taahhüdü bulunması gerekir. İİK m.272 gereğince kiralayan, kira süresinin bitiminden sonra sözleşmeyi yenilemek istemezse, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra takibi yapmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi icra takibi yolunda diğer takip yollarından farklı bir yol söz konusu olur. Kiralanan taşınmazın tahliyesi icra takibi, takip talebiyle başlar ve takip talebinden sonra tahliye emri gönderilmektedir. İtirazın gerçekleşip gerçekleşmemesine göre takibin kesinleşmesi aşamasından sonra tahliye aşaması söz konusu olur.

Takip Talebi

Takip talebi, İİK m. 58’de belirtilen hususları içermektedir (Örnek No:1). Burada da kiraya veren veyahut kiracı birden fazla ise bunlar zorunlu takip arkadaşı olur. Takip talebinde birlikte gösterilmeleri gerekmektedir. Takip talebiyle birlikte yazılı kira akdi de icra dairesine verilmelidir. Bununla birlikte, söz konusu konut ve çatılı işyeri kirası ise, muhakkak yazılı tahliye taahhüdünün de talebe eklenmesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesinin bulunmadığı durumlarda sadece yazılı tahliye taahhüdünün eklenmesi de yeterli olacaktır.

Tahliye Emri

Tahliyeye dair takip talebi icra dairesine ulaşınca ilgili icra dairesi, kiracıya İİK m. 272 gereğince bir tahliye emri (Örnek No:14) gönderir. Bu tahliye emrinin gönderilebilmesi için icra müdürünün, yazılı bir sözleşmenin veya yazılı tahliye taahhüdünün varlığını ve takibin yukarıda belirttiğimiz 1 aylık sürede yapılıp yapılmadığını tespit etmesi gerekir. Bu takip yalnızca tahliye amaçlı açılmakta, takip sonucunda paranın ödenmesi söz konusu değildir.

Tahliye emrinde, takip talebindeki kayıtlar haricinde, ihtar kısmı bulunmaktadır. Bu ihtarda, kiracının taşınmazı 15 gün içerisinde tahliye etmesi, kiracının kira akdinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazı bulunmaktaysa bu itirazını 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesi gerekir. İtirazda bulunmazsa veya kiralanan taşınmazın tahliyesi gerçekleşmezse zorla tahliye edileceğini ifade edebiliriz.

Tahliye Emrine İtiraz Tahliyeyi Durdurur Mu?

Kiracı, tahliye emrinin tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itirazını yazılı veya sözlü olarak icra dairesine bildirirse kiralanan taşınmazın tahliyesi icra takibi durur (İİK m.274). Açıkça kira akdindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmezse kiracı, bu imzayı ikrar etmiş sayılacaktır.

Kiracı, sözleşmedeki veyahut tahliye taahhüdündeki imzayı inkar ettiği takdirde icra mahkemesi artık bu konuda inceleme yapamaz. Alacaklı buna rağmen mahkemeye başvurursa, icra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini reddetmelidir. Bu durumda icra mahkemesi kiralanan taşınmazın tahliye davası konusunda görevli olmaz. Kiralayan, kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır ve davanın kiralayan lehine sonuçlanması durumunda kiracı para cezasına çarptırılacaktır. “Tahliye emrine itiraz tahliyeyi durdurur mu?” sorumuzun cevabı bu şekilde idi.

Tahliye Kararı Ne Zaman İcraya Konur?

Kiracı tahliye kararına itiraz etmezse, kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Akabinde kiralanan taşınmazın tahliyesi için, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 günlük süre söz konusudur. Kiracı tahliye kararına itiraz etmediği takdirde, bu 15 günlük süre içerisinde taşınmazı tahliye etmelidir. Kiracı süresinde tahliye etmezse ve tahliyeyi kendiliğinden gerçekleştirmezse, kiraya verenin talebi doğrultusunda zorla tahliye gündeme gelir. Bu işlem için icra mahkemesine başvurmaya gerek yoktur, icra dairesine başvurularak tahliye sağlanır.

Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması

Kiralanan taşınmazın tahliyesi kararı kesinleşince, kiracı taşınmazdan zorla çıkarılmaktadır demiştik; ancak günlük hayatta tahliye için gidildiğinde üçüncü kişilerle karşılaşılmaktadır. Bu durum neticesinde, taşınmazdaki üçüncü kişi, işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belgeye sahip değilse derhal tahliye söz konusu olur. Fakat bu üçüncü kişi resmi belge gösteremese dahi, kira akdinde belirtilen tarihten önceki bir tarihten beri taşınmazda oturduğunu beyan eder ve de icra müdürünün mahallinde yaptığı inceleme sonucu bu beyan doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi erteler. Ardından durumu 3 gün içerisinde icra mahkemesine bildirir. Mahkeme tarafları dinledikten sonra somut olaya göre taraflardan birine 7 gün içerisinde mahkemede dava açması kararı verebilir. Bu 7 günlük sürede dava açıldığı takdirde, davanın sonucuna göre hareket edilip; dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş kabul edilecektir. Davanın sonunda kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez.

Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Yargıtay Kararları

Kaynakça:

– Pekcanıtez, Hakan – Atalay, Oğuz – Sungurtekin Özkan, Meral – Özekes, Muhammet, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, On İki Levha Yayınları, 2020.

– Daşgöl, Ali Ekrem (2014). Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi. Hukuk Gündemi, Cilt 1, s.28,29,30.

– Yargıtay İçtihatları

– 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu

– 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu